Эксперт рассказала о тенденциях на рынке недвижимости Крыма
Цены на вторичный рынок за год в Крыму выросли на 14%, на новостройки цена поднялась больше чем на 30%. Интересно, что чаще недвижимость покупают сами крымчане, при этом достаточно много людей с материковой части России тоже хотят обзавестись собственным жильём в Крыму. В текущей ситуации с покупкой жилья, ипотечных кредитах и ценах подробно разбирался корреспондент КИА вместе с руководителем отдела продаж симферопольского агентства недвижимости Ольгой Самусенко.
Крымчане чаще покупают недвижимость с целью расширить свою жилплощадь, продают квартиру в городе, чтобы купить земельный участок или дом за городом. Для покупки предпочитают Симферопольский район, а вот территорию города рассматривают меньше, поскольку «кусается» цена. Обращают внимание и на привязку к трассе «Таврида», инфраструктуру.
«В Симферополе, например, наибольшим спросом у покупателей пользуются квартиры в Киевском и Центральном районах. В сентябре средняя цена 1-комнатных квартир на вторичном рынке оказалась на уровне 172 437 рублей за метр квадратный, цена 2-комнатных колеблется в пределах 144 087 рублей м2, 3-комнатные квартиры продавались в среднем за 130 411 рублей м2», — рассказали в агентстве недвижимости.
В основном люди интересуются однокомнатными, двухкомнатными квартирами, а вот трёхкомнатные и многокомнатные покупаются мньше из-за возросшего ценника. Эта тенденция распространяется как на вторичный рынок, так и на новостройки. При этом преобладающее большинство покупателей — крымчане, которые хотят решить свой жилищный вопрос.
«Как среди покупателей, так и специалистов сферы недвижимости, пользуются спросом такая планировка, как например, «евродвушка». Это когда однокомнатная квартира с гостиной и большой кухней, как полноценной второй комнатой. Много клиентов с материка хотят продать свою недвижимость и купить её в Крыму. Такие клиенты в первую очередь рассматривают новостройки и любят загородную недвижимость, либо рассматривают земельный участок с возможностью построить здесь свой дом», — уточнила Самусенко.
Она отметила, что покупательская способность населения за наличные средства в Крыму невысокая. Снижается покупательская способность традиционно в начале января и майские праздники. А вот четвёртый квартал ежегодно показывает прирост, особенно всплеск продаж происходит перед Новым годом, многие хотят закрыть вопросы недвижимости перед началом праздников.
При этом чаще всего за наличные средства покупают однокомнатные или двухкомнатные квартиры, 70% людей, которые обращались в агентство недвижимости ещё два -три месяца назад рассматривали возможность покупки жилья в ипотеку. Такая тенденция сохранялась до повышения ключевой ставки и повышения банками ипотечной ставки.
«Сильно повлияло повышение ключевой ипотечной ставки, пересмотр ипотечных программ. Осталась только семейная ипотека, а это только жильё от застройщика и первичный рынок (многоквартирные дома и под ИЖС.) Поэтому стало меньше покупателей, упал спрос. На протяжении нескольких месяцев мы наблюдаем некоторое сдерживание цен на вторичном рынке. Если сравнивать с прошлым годом, рост цен на «вторичку» был спровоцирован реализацией «херсонских» сертификатов. В течение последних месяцев мы наблюдаем снижение стоимости на вторичном рынке», — отмечает эксперт.
Специалист добавила, что если раньше многокомнатные квартиры покупали в основном с привлечением ипотеки, то сейчас из-за высокой ключевой ипотечной ставки многие клиенты пока не готовы к такой покупке. В октябре ожидается заседание Центробанка, и по данным аналитиков прогнозируемая ключевая ставка повысится до 20%.
«Например, люди продали однокомнатную квартиру и захотели купить двухкомнатную. Части суммы им не хватило, предположим, миллиона. В этом случае многие брали ипотеку, добавляли средства и покупали ту недвижимость, которую была им нужна. Сейчас по таким ставкам покупателю стало тяжело брать ипотеку. На небольшие суммы ипотечного кредита люди ещё идут, но вместе с повышением ставки был повышен ещё и первоначальный взнос, что создает сложности в оплате. По этой причине количество людей, которые хотят купить квартиру в ипотеку, сократилось за последние месяцы в разы (почти на 60%). Есть понимание, что как только закончится специальная военная операция стоимость на недвижимость в Крыму кратно вырастет», — рассказала эксперт.
Это значит, что ужесточение будет распространяться в целом не только на ипотечный рынок, но и есть риск в сокращении продаж на вторичном рынке, поскольку у собственников не останется вариантов кроме, как поднять цены. По данным аналитиков, снижение ипотечной ставки и процентов по ипотечным программам прогнозируется на февраль — март 2025 года.
«Если клиенты могут воспользоваться семейной ипотекой, то лучше это сделать сейчас при той ставке, которая есть, особенно это касается недвижимости в новостройках. Снижение цен в этом секторе пока не планируется. Здесь ещё работает семейная ипотека, лимиты на этот вид ипотеки фактически исчерпаны, и сейчас вводятся дополнительные методы для того, чтобы продолжать её выдавать. Застройщики могут приостановить продажу, но ценообразование пока складывается таким образом, что стоимость квадратного метра в новостройках снижаться не будет», — советует Самусенко. Она обратила внимание, что тем, кто сейчас живёт на съёмном жилье, даже в таких условиях всё ещё выгодно заходить в ипотеку.
«Будет снижение ипотечной ставки, такой высокой она долго оставаться не будет — это такой механизм регулирования государства, чтобы сдержать инфляцию и урегулировать ипотечный поток. Клиенты в период снижения могут воспользоваться рефинансированием ипотеки, например, если люди приобрели квартиру в новостройке по семейной ипотеке до сдачи квартиры в эксплуатацию», — уточнила спикер.
Что касается земельных участков и загородной недвижимости, то в Крыму в цене они не падают, скорее наоборот. В сравнении с прошлым годом рост на земельные участки составил примерно 20%. При этом спрос на земельные участки в Крыму продолжается круглый год благодаря климатическим условиям. Он идёт и сейчас. В основном покупают люди, которые являются участниками программы семейной ипотеки.
«Особенно рост цены заметен в тех районах Симферополя, где территории попадают в программу госразвития, а также где проходит трасса «Таврида» и есть съезды. К основным районам, которые пользуется спросом, и где выросла цена, можно отнести Мирное, территории в сторону Алушты, в Симферополе —Петровские высоты, где два года назад можно было приобрести 6 соток земли за полтора миллиона, сейчас цену ниже 3,5 миллионов на такие участки уже не найти. Клиенты, которые хотят построить частный дом, выбирают сначала земельный участок и потом строятся вместе с компанией-подрядчиком, получившей обязательную аккредитацию от банка. Не падают в цене как строительство домов, так и готовые объекты, плюс ко всему происходит удорожание строительных материалов. За последние два месяца наши партнёры два раза пересматривали цены в сторону повышения», — констатирует эксперт.