Александр Архипенко: Комплексная застройка – это минимизация риска того, что объект будет брошен

Крымские застройщики – о работе в новом законодательном поле, проблеме кадров, финансировании и о том, на что нужно обратить внимание дольщикам.

Так сложилось, что застройщики нередко фигурируют в материалах СМИ в качестве отрицательных героев. Но легко ли быть застройщиком? Как сегодня чувствуют себя крымские строители, есть ли реальные проблемы, мешающие нормальной работе? На эти и другие вопросы «Крымской газете» отвечает директор ООО «Специализированный застройщик «Рич-Плюс» (ГК «Карбон») Александр Архипенко.

– Основная проблема у застройщика в настоящее время – это недостаток финансовых вливаний. Мы способны строить крупные объекты, при этом делать это быстро, красиво и качественно, но всегда вынуждены смотреть на объем финансирования, – рассказывает Александр Валентинович. – Естественно, мы сталкиваемся с вопросом привлечения кредитных заёмных средств банков, с которыми мы работаем так же, как и со средствами дольщиков. Не стоит думать, что кто-то из застройщиков работает исключительно за собственные средства и реализует большие проекты, все пользуются заёмными средствами банков и дольщиков.

Еще у нас большая проблема со специалистами строительных специальностей высшего квалифицированного состава. Объём строительства в Крыму последние годы стремительно нарастает, при этом материковые компании, которые выигрывают проекты в рамках ФЦП, не везут сюда своих специалистов, а создают рекрутинговое агентство и начинают со всех компаний переманивать специалистов. Раньше у нас люди уезжали в Москву работать, а теперь такая тенденция, что скоро с Москвы работать поедут к нам.

– С этого года все застройщики начинают работать с банками по счетам эскроу, вы готовы перейти на новую форму?

– Мы готовы, но банки пока не наладили процесс. Недавно проходило совещание в Совете министров, спасибо вице-премьеру Евгению Кабанову, который часто собирает застройщиков, банки и ресурсоснабжающие организации для обсуждения различных рисков, так, на совещании было сказано, что в самих банках ещё не утверждена окончательная процедура и условия работы по счетам эскроу. Например, до сих пор непонятно то, как и в какой момент деньги дольщиков поступают застройщику, а также размер процентной ставки, под которую нам выдадут кредит. Нет пошаговой инструкции для застройщиков.

Жесткий контроль

– Насколько сложно вести свою деятельность по долевому строительству в новом законодательном поле?

– ГК «Карбон» приступила к реализации проектов по долевому строительству в 2015 году, и с тех пор каждые полгода 214 Федеральный закон усиливал ответственность застройщиков и предъявлял всё новые требования. С каждым изменением компания вынуждена нести затраты и усиливать юридическую службу. В рамках 214-ФЗ нам необходимо работать со Службой финансового надзора, предоставляя им огромное количество документов. Кроме того, мы тесно сотрудничаем с ресурсоснабжающими организациями, строим новые отношения с банками. Раньше, когда мы просили кредит, то нам просто его выдавали, а сейчас для кредита надо предъявлять очень много различных документов. Прокуратура ведёт тщательный надзор за долевым строительством… Такими темпами у меня, наверное, скоро больше будет юристов, чем строителей, потому что постоянно приходится отвечать на запросы, предоставлять документы контролирующим органам и запрашивать их. Ни одного шага нельзя сделать без жёсткого контроля. Сейчас просто реализовать квартиру и получить от продажи средства невозможно, сразу попадёшь под штрафные санкции, вплоть до уголовной ответственности. Хотя, конечно, с другой стороны, сейчас деятельность застройщиков стала максимально открытой и прозрачной.

Основное изменение 214 Федерального закона произошло в 2017 году. Тогда с ноября начал работу компенсационный фонд, а не страховая компания, как раньше. Мы должны оплачивать сбор за каждый договор долевого участия в компенсационный фонд, который создан при Минстрое РФ. Мы вносим деньги, и только после этого идёт регистрация договора в Росреестре. Росреестр запрашивает у компенсационного фонда информацию о застройщике и об оплате этого договора. То есть все риски дольщика закрыты разными организациями, в том числе правоохранительными структурами и учреждениями, которые контролируют застройщиков. А вот каково самому застройщику? Мы ни на кого повлиять и ничего потребовать не может. Только посредством судов. А ситуация такая, что мы судимся много и добиваемся своих прав, но суды оттягивают время, надо быстрее вопросы решать, потому что сроки нарушаются. Если застройщик взялся строить дом, то должен за год-два построить его и передать дольщику. Все суды и бюрократические проволочки, рассмотрение обращений, затягивающие процесс строительства на месяцы непозволительны. Вопросы должны решаться быстрее. Хотелось бы работать с одной инстанцией, в которой оперативно можно решать все вопросы.

У меня такое ощущение, что на нас смотрят, как на денежные мешки, – чем больше и красивее становится объект, тем больше думают, что у тебя много денег. А ты думаешь, где эти деньги взять, потому что вся прибыль реинвестируется в другой объект, затем в следующий и так далее.

– Много сегодня на полуострове проблемных дольщиков?

– Самая сложная ситуация сложилась в Севастополе. Там в 2014 году пришли руководители с материка, и они не понимали, что такое полуостров, какие здесь действовали украинские законы, какие должны быть переходные положения – они просто взяли и моментально пустили работу в Севастополе по российским нормам и градостроительному кодексу. Это привело к тому, что застройщикам не дали возможности завершить начатое строительство. Мы начинали строить в Украине, а надо было сдавать объекты при России, при том, что нормы градостроительства украинские и российские очень сильно отличаются. Существуют огромные различия в требованиях к проектированию зданий, пожарных нормах, нормах того, сколько домов можно построить на одном земельном участке, какое количество квартир, каковы будут коэффициенты семейности и т. д. В Севастополе много домов законченной строительной готовности, которые просто документально не вводят в эксплуатацию, потому что украинские документы не совпадают с российскими документами, там якобы есть нарушения. А их не может не быть. Нельзя строить дом по одним законам, а сдавать его по другим. При Украине индивидуальное отопление было с выбросом на фасад, при России нужен коллективный дымоход, но проект уже не переделаешь. Порядка 28 жилых объектов стоят сегодня по Севастополю, их не могут элементарно ввести в эксплуатацию.У нас тоже есть один готовый двухподъездный дом.

При этом хочу отметить, что крымские компании-застройщики, да, делали ошибки, долго заканчивали объекты, но только из-за бюрократических проволочек или проблем с финансированием, но все объекты достраивались. Сейчас основная проблема с дольщиками – это Санкт-Петербург и Москва. Мы в регионах, наверное, больше боимся проблем и, конечно, дорожим своим именем. В Крыму проблема с дольщиками началась в 2016 году, когда материковые компании зашли в Крым с амбициозными проектами, при этом все ведущие крымские компании, строящие жильё, никого никогда не бросали.

Как определиться с застройщиком

– Александр Валентинович, тем не менее существуют недобросовестные застройщики и люди хотят знать, как от них уберечься.

– Прежде всего нужно обратить внимание на сайт. У добросовестного застройщика открытый и понятный сайт, на котором выложена вся разрешительная документация – разрешения на строительство, договоры аренды земельного участка, проектные декларации, уставные документы фирмы-застройщика, декларации о начале выполнения работ и вводе в эксплуатацию уже построенных объектов, фотографии хода строительства, видеообзоры и др. Важно также понимать: кто застройщик и кто генподрядчик, сколько они работают и какие результаты деятельности имеют, на какой стадии строительства находится рассматриваемый для приобретения объект недвижимости. Иногда застройщик и генподрядчик из одной компании, но чаще в долевом строительстве застройщик является хозяином земельного участка, а генподрядчик – фирмой, которая непосредственно ведет строительный цикл, привлекая на отдельные виды работ субподрядчиков. Именно застройщик привязан к земельному участку.

Также обязательно нужно увидеть ход строительства, как говорится, вживую. Какой это участок, где он расположен. Если он в чистом поле, то возникает вопрос о возможности присоединения инженерных коммуникаций. Чтобы не получилось, что дом построят, а коммуникации нет. Когда мы в 2014 году начали реализацию большого проекта «Город мира» и строили только два первых здания, то начали с коммуникаций и заводили их на весь объём планируемого строительства. Соответственно, человек, решивший вложить деньги в долевое строительство, должен обратить внимание на технические условия, выданные для подключения основных сетей – газа, света, воды и канализации.

– Какие ещё источники можно подключить, чтобы узнать побольше о застройщике?

– Перед началом продаж по ДДУ Служба финансового надзора РК досконально проверяет все полученные разрешительные документы застройщика и заполненные проектные декларации, которые предоставляются по каждому полученному разрешению на строительство. Таким образом запросить информацию о застройщике и генподрядчике можно и в Службе финнадзора. Если у застройщика есть проблемы и риски при строительстве, то потенциальному покупателю недвижимости об этом обязательно скажут. Кроме того, деятельность застройщиков периодически проверяет прокуратура, которая также осуществляет надзор в сфере долевого строительства.

Кроме того, можно найти судебные решения фирмы-застройщика, которые есть в открытом доступе. Большая компания с многомиллионными оборотами не может не судиться в российском правовом поле, и это нормальный процесс. Можно посмотреть информацию о чём суды, если речь идёт о расторжении аренды земельного участка, то может лучше подождать, чем всё закончится. Многие фирмы-застройщики из-за переходных положений в Крыму судом переводили украинские договоры аренды на российские. Если в свободном доступе (Интернет) нет информации ни о застройщике, ни о генподрядчике, то стоит задуматься перед покупкой квартиры.

Можно узнать информацию о руководстве компании: где оно находится, есть ли официальная информация о руководителях в свободном доступе, как застройщик идёт на контакт с дольщиками. Общение не должно происходить только через менеджеров и по телефону. Если, допустим, на моё имя поступает заявление от дольщиков по проблемным вопросам, то я общаюсь со всеми, рассматриваю запросы и официально на них отвечаю.

– Часто людей привлекает яркая, красивая реклама застройщика…

– Реклама не является показателем добросовестности и надежности застройщика. На нее обращать внимание для оценки рисков нельзя, потому что очень часто недобросовестные застройщики в первую очередь вливают финансы в красивую рекламу, чтобы завлечь людей, предлагают заманчивые условия с низкими ценами на квартиры по сравнению с другими застройщиками в регионе. Но реклама повисит несколько месяцев, её снимут, а застройщика уже и след простыл….

– Как оцениваете пять лет работы в Крыму в составе РФ?

– Что мне нравится в России, это комплексный подход к строительству, при котором сразу планируются инженерные сети, социальные объекты, детские сады, школы, парковки. Всё это учитывается именно при комплексной застройке. Мы делаем проект планировки территорий, проходим общественные слушания, согласование со всеми архитекторами Крыма. Комплексная застройка – это минимизация риска того, что объект будет брошен. Даже если где-то что-то не достроят, то при таких объёмах всегда найдется инвестор, который будет продолжать строительство.

И напоследок хочу сказать, что застройщиков нужно беречь, чтобы мы получили из Симферополя ту столицу, к которой мы так долго шли. Думаю, что скоро город будет не узнать, но для этого застройщикам нужно помогать.

СПРАВКА: Группа компаний «Карбон» является компанией полного цикла и выполняет весь спектр работ: от поиска участка, разработки основных концепций и проектирования до ввода в эксплуатацию и сервисного обслуживания готового и сданного объекта. Имеет успешный опыт строительства и реализации крупномасштабных проектов в сфере строительства жилой и коммерческой недвижимости, укомплектованы высококвалифицированными кадрами.

В прошлом году группа компаний «Карбон» сдала в эксплуатацию порядка 30 тысяч квадратных метров жилья.